今回は、不動産投資のリアル・ルールという本の解説になります！その中の実質利回りについてこの記事では紹介しますね！
今回の参考図書はこちら
YouTubeでの解説はこちら
・実質利回りのリアル・ルール
・客付け費用率
・運用経費率
では、本題に入っていきましょう！
FCRという実質利回り
収益性と節税では、FCRという概念を紹介しました。
FCRとは総収益率の事で式で表すと以下のとおりになります。
総収益率(%)=NOI ÷ 総投資金額(物件金額＋購入諸費用)
NOIに関しては以下の式で計算できます。
実効総収入=年間満室想定賃料 – 空室・滞納損失
年間満室想定賃料は
新築：2-5%
中古：5-10%
と想定すると良いと書籍には書かれていました。
そして
純営業収益(NOI)=実効総収入 – 運営費用
この式での運営費用に関しては以下の項目があります。
・建物管理費用
・水道光熱費
・固定資産税・都市計画税
・原状回復費用
・修繕費用など
です。詳しくはこちらの動画で解説していますので、ご覧下さい！
リアル・ルールでの実質利回りは？
では、リアル・ルールでの実質利回りについて、計算式を紹介します。
実質利回り=表面利回り×(100%-客付け費用率-運用経費率-管理費率-固定資産税&都市計画税比率)
この数式ですが、一見すると別物のように見えますが、基本的には数式の中身は同じです。
大きな違いとしては、リアル・ルールでは、管理費用などを具体的な数値化しているというところです。
客付け費用率はどう考えたら良いのか？
では、リアル・ルールでの実質利回りにおいて、まず客付け費用率について考えてみます。逆付けには5つの要素があると本書の中では説明があります。
5つの要素
5つの要素を整理すると以下のようになります。
・稼働期間ー4年
・礼金ー礼金ゼロ率 都心築浅、都心築古30%近く礼金がないので礼金は1ヶ月と仮定
都心郊外、地方は90%近く礼金が必要なので礼金ゼロと仮定
・更新料
2年に1回家賃１ヶ月分を不動産会社と大家で折半すると仮定。2年ごとに家賃0.5ヶ月分を加算
・フリーレント
本書： 都心築浅、都心築古は１ヶ月 都心郊外、地方は２ヶ月
・AD
都心築浅&築古：２ヶ月
都心郊外築浅&築古：１ヶ月
地方築浅＆築古：１ヶ月
では、都心築浅の物件で客付け費用率を考えてみます。
礼金：1ヶ月
更新料：0.5ヶ月
フリーレント：-1ヶ月
AD：-2ヶ月
客付費用合計：-1.5ヶ月
客付費用率：−3.1％
図で解説するならばこのようになります。
上図のように各要素の数値が出ますので、それらを全て足します。
そうすると、客付け費用率は-3.1%と計算されます。
ここでのポイントは賃貸市場というのは、エリアと築年数によって変わるという事です。
都心郊外:築浅、築古
地方:築浅、築古
このようにエリアを分けて考えたら良いと思います。
運用経費率
次は運用経費率について考えてみます。
年間運用経費は築年数によって分けて考えるといいです。
・築10-20年以内
・築20-40年以内
上記のような分類で考えていきましょう。
具体的には以下の通りです。
火災保険、地震保険費用：5年契約で１戸あたり5万円と仮定。年間経費1万円
共用部電気代、水道代：１戸あたり月300円と仮定。年間経費は0.4万円
清掃費用：月1000円 年間経費1.2万円
退去時リフォーム代、清掃費：16万円と仮定、半額を大家負担。稼働期間が4年なので、8万円÷4＝2万円
浄化槽、貯水槽費用 浄化槽年間経費0.2万円、貯水槽年間経費0.1万円
消防設備点検費用：消防設備点検は法律で義務付け。メンテナンス費用も含め、年間経費0.4万円
修繕費
建物築年数により大きく変動します。
築10-20年以内：年間経費6万円と仮定
築20-40年以内：年間経費9万円
これらを合計します。
そうすると、例えば築10年以内の場合は以下の通りです。
合計7.3万円
家賃が5万円の場合だと運用経費率は以下の通りです。
運用経費率は(7.3万円÷(5×12))x100=12.2%
家賃5万円の場合は12.2%
家賃3万円なら20.3%
家賃10万円なら6.1%
上記の通り、家賃によって経費率は変わるという事は押さえておきましょう！
その他必要諸経費についてまとめます
・固定資産税＆都市計画税
木造、鉄骨 → 家賃の2-4%
重鉄 → 家賃の4-6%
RC → 家賃の5-8%
固定資産税に関してはトチノカチのサイトをみてもらうと分かると思います。
トチノカチについてはこちらの記事をご覧下さい。
また家賃相場に関してはウチノカチを参考にすると良いと思います。ウチノカチについてはこちらの記事を参考にされて下さい！
今回解説した事を加味して実質利回りを計算していきます！
まとめ：不動産投資の実質利回りのリアル・ルールとは？
今回はリアル・ルールの書籍に書かれていた実質利回りについて整理しました！
利回りの計算は不動産投資では重要です！ぜひ、自分で計算できるようになっていきましょう！
今回の記事の確認も踏まえてクイズに答えてみてください！
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