今回は不動産投資の授業に書かれていた不動産投資で絶対に失敗しない３つの鉄則について解説します！
”不動産投資の授業”こちらの本を読んできました。この本の中に書かれている不動産投資で失敗しない３つの鉄則について今回は紹介したいと思います。
今回の参考図書はこちら
YouTubeでの解説はこちら
・鉄則1 シミュレーションを理解しよう
・鉄則2 物件のチェックシートに従ってチェックする
・鉄則3 最強の空室対策
では、本題に入っていきましょう！
鉄則1 シミュレーションを理解しよう
不動産投資は融資を利用できるというのが、他の投資と大きく違うところです。
レバレッジを効かせて少ない資金で安定した利益を得れる事ができます。しかし、一歩間違えたら大失敗してしまうというリスクはあります。
では、大失敗しないためにはどうしたら良いのか？
それは購入前のシミュレーションをしっかりと行う事です。
融資を利用する場合は検討段階で必ずシミュレーションを行う
シミュレーションをして、買うか買わないか、買っても良いのかを判断する事が重要になってきます。
シミュレーションでのチェック項目
シミュレーションでのチェック項目について説明します。
まず、まとめますと以下の通りです。
シミュレーションに関してはFCRという概念も重要です。こちらの記事とYouTubeでも説明していますので、併せてご覧下さい！
なぜシミュレーションをするのか？
なぜシミュレーションをするのか？これはその物件を購入して良いのか？という判断もありますが、いかにその理由をまとめます。
・想定した銀行融資の条件で、十分に成り立つ投資かどうか判断できる
・本業の収入も加え、この物件を買うと税引後の手取り額が分かる
・最初に投資した自己資金が何年目で回収できるかが分かる
・何年後に売却するのが最も有利かが分かる
鉄則2 物件のチェックシートに従ってチェックする
では、鉄則２では物件のチェックシートに従ってチェックするという点について解説をします。まず、ポイントとしては、
つまり、共通事項としてチェックしないといけないところはあるけれど、物件の種類によってチェックするところは少し違ってきますよ！っていう点を押さえる必要があります。
物件をチェックする際には市場分析が重要になります。
・どこまで許容できるかの判断を自分でする
・チェック漏れを防ぐのが一番の目的
では、どういったところに注意しないといけないのか？
本書に種別の詳細なチェックリストありました。このブログの記事で全て記載することはできないので、詳しくご覧になりたい方は本書参照下さい！この本は他にもたくさん図解で説明がありますので、お手元においておいても損はしない本だと思いますよ！
ここでは要点だけ解説します！
不動産投資物件のチェック項目 共通事項
・駅からの徒歩時間
・近隣嫌悪施設(ごみ焼却場、お墓、火葬場、高圧線など)
・反社会的勢力の事務所の有無(少し離れた地域まで確認)
・ハザードマップ
区分マンションでのチェック事項
・新耐震基準かどうか(1981年6月1日以降に建築確認申請を受けた建物)
・大規模修繕は直近いつ実施されたか？
・修繕積立金の積立額
・管理費、修繕積立金額を踏まえた毎月の収支シミュレーション
新耐震基準に関しては、僕のYouTubeの方で説明しています。こちらの動画の13分ごろに解説していますので、併せてご覧になってくださいね！
また耐震基準に関しては、違った側面もあります。そちらに関してはこちらの方で解説をしています。
築古戸建のチェック事項
・戸建は家族が住むケースが多い。
そのため周辺環境、小中学校の位置、商業施設までの距離がポイント
・駅からの距離は関係ないケースもある。その場合、駐車場の確保
・建蔽率、容積率のチェック
・シロアリ、雨漏り、水道のチェック
中古アパートのチェック事項
・レントロール
・賃料が適切かどうか
・部屋が狭すぎないか？(14m2以下)
・バス、トイレが3点ユニットはマイナス評価
・建蔽率、容積率のチェック
レントロールに関しては、こちらの動画で解説しています。12分ごろに解説をしていますので、ご覧になってくださいね！
鉄則3 最強の空室対策
空室対策ですが、まずやる事は何か？と考えた時に思いつくのは、リフォーム、もしくは家賃の値下げだと思います。ただ、いきなり家賃を下げるのは反対です。一度家賃を下げてしまうと、その後もずっとキャッシュフローに影響を及ぼすからです。
まずはリフォームから見ていくのが良いと思います。
では、リフォームですが、まずリフォームは必要かどうか？またもし必要ならどの部分をリフォームすべきか？を考える必要があります。
リフォームの発注条件を確認
リフォームの発注条件を確認する必要があります。これはリフォームをお願いする業者をオーナーが決めていいのか、それとも管理会社が手配するのかというところです。
自分でも発注しても良いなら、複数の会社に見積もりを取ってもらうと良いでしょう。またどこの部分をリフォームしたら良いかも相談して決めていくと良いかもしれません。
管理会社と連携
次の空室対策は管理会社と連携です。まずは賃料と共益費を確認します。安易に値下げをする必要はないと思いますが、周辺物件と比較して高いようなら検討したら良いと思います。
また、最近は敷金、礼金ゼロが多いですので、こちらも取り入れると良いかもしれませんね。
そして、フリーレントです。これは家賃が一定期間無料の契約で、多いのは最初の1-2ヶ月が家賃無料などで契約する事です。
広告料(AD)の設定も見直す必要があると思います。通常、広告料は家賃の1-2ヶ月で設定しているケースが多いです。
最後に設備の見直しです。最近多いのは、無料Wi-Fi、エアコン、テレビモニター付きインターホン、1kには室内干しです。
上記のような対策を管理会社と連携して行いましょう。
管理会社に全部任せないで自分でも行
管理会社に全部任せないで、自分で出来る事は自分でやるという姿勢も大切です。例えば、ホームステージングを行う。これは家具や照明器具、カーテンなど設置してステキな部屋の演出し、部屋の内覧に来てくれた人に魅力を持ってもらう事です。これは2万円程度で出来ます。
ジモティ、ウチコミ、ECHOES(エコーズ)に掲載するのも良いでしょう。その場合のキャッチコピーとして、以下のようなキャッチコピーを使うのもありだと思います！
・無料で入居！
・更新料無料！
・最上階角部屋
大事なのは、管理会社に全部任せるのではなく、自分で出来る事は自分でやっていくという事です。そして、管理会社と打ち合わせして対応を決めるという事です。完全に任せっぱなしは良くないです。管理会社と連携していくことが大切ですね。そして、入居者さんに取って、賃貸の初期費用は極力ゼロに近づけるというのが効果的だと思います！
客付け業者周り
客付け業者周りをする事も効果があります。この時のポイントは”物件を覚えてもらう事”です。そして賃料や募集条件が妥当なのかを再確認すると良いです。
客付け業者の調べ方はネットで
●●駅 賃貸 不動産会社
と調べると良いと思います
・写真付きの名刺(名前、電話番号、メールアドレス)
・募集図面
・手土産(1000円程度)
入居後は入居者の不満を解決して長期入居を目指す
入居後は入居者の不満を解決することで、長期に入居してくれるようになります。まず、退去するときの理由として、前向きな退去と後ろ向きな退去があります。
前向きな退去とは、以下のような理由です。
一方、後ろ向きな退去とは、以下のような理由です。
この後ろ向きな退去を減らすことが長期入居に繋がるといえるでしょう！
・管理会社と連携し、後ろ向きな退去理由を減らしてい
まとめ：不動産投資の授業 不動産投資で失敗しない３つの鉄則とは？
今回は不動産投資の授業の本の中で解説があった、不動産投資で失敗しない３つの鉄則について解説しました！
不動産投資で失敗しないためにも今回の3つの鉄則は常に頭の中に入れておきましょう！
鉄則２ 不動産投資での物件チェックではチェックシートに沿って行う
鉄則３ 適切な空室対策を行う
今回の記事の確認も踏まえてクイズに答えてみてください！
これから不動産投資を始めようと思っている方へ
不動産投資の勉強を始める前に知っておくべきことをまとめたレポートをプレゼントしています。これから不動産投資の勉強をしよう！と思われている方は、まずこのレポートを読んでから勉強を始めると良いと思いますよ！詳細はこちらをご覧ください！
コメント