不動産投資 買うべき土地と融資のリアル・ルールとは?

不動産投資講座
レフラック
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今回の記事では、リアル・ルールの書籍に紹介されていた、買うべき土地と融資について解説しますね!

不動産投資では立地が非常に重要です。では、どんな土地を探したら良いのか?また、多くの不動産投資家は融資を受けて行います。しかし、間違った融資手順をされている方も多いです。

今回の記事では、どんな土地を買ったら良いのか?そして、正しい融資手順について解説します!

今回の参考図書はこちら

YouTubeでの解説はこちら

今回の記事からわかる事

・どんな土地を買ったら良いのか?
・どんな土地は買ったらダメなのか?
・正しい融資手順

では、本題に入っていきましょう!

買うべき土地と避けるべき土地のリアル・ルール

まず、どんな土地は避けた方がいいのか?こちらについてまとめます。

擁壁地 
斜面が崩れ落ちないように人工的に作られた壁
崩れる可能性あり

土壌汚染リスクの高い土地
工場跡地、商業用施設の跡地
調査方法:ボーリング調査、費用:20-50万円程度

旗竿地
都心一等地:整形地の2-3割引
地方:半額以下

うなぎの寝床
横幅が重要9m以上あれば
都心なら整形地の数%程度しか落ちない

三角地
建物が建てにくく使いにくい土地なので敬遠される

上記の中で旗竿地とはこのような土地です。

うなぎの寝床とはこのような土地です。

買う価値がある土地

次に買う価値がある土地について解説します。

整形地と不整形地

整形地と不整形地というのがあります。図で説明すると以下の図のような感じです。

理想は整形地です。分筆せずにそのまま売れる100-200m2前後、縦横の長さが9m以上が理想になります。

不整形地では、
都心の場合は整形地の1割引、郊外の場合は2割引ぐらいになると思って良いでしょう。また、分筆困難な場合はアパートの建設には活用可能です。

羊羹切りできる、道路に沿う地形の土地

羊羹切りができる土地は、そのまま使っても良いし、分筆してもいいです!


融資のリアル・ルール

初心者大家さんは以下のような手順で融資を進めていきます。

1.金融機関の融資可能性を考えないで投資物件を探す
2.融資の可能性が低い物件に買付を入れる
3.買付が通り融資特約付きで契約をする
4.金融機関に融資を依頼するものの全て空振る
5.契約書の印紙代を無駄にして、仲介担当者の信用も低下
6.融資をつけない銀行が悪いと愚痴り、仲介担当者から相手されなくなる

この流れはよくありません。この流れを変える必要があります。

入口でのポイントは

金融機関で融資が出る基準で投資物件を探す

そのためにも複数の金融機関を開拓する必要があります。そして融資条件に合わせて投資物件を探すのが正解です。

金融機関に嫌われる投資家

金融機関から好かれる投資家とは手がかからない投資家です。手がかかる投資家は嫌われます。

では、どんな人が手がかかる投資家なのかと言いますと、

・融資審査に必要な書類がなかなか揃わない
・金融機関の融資基準を理解せず、融資できない物件ばかり持ち込む

一方、好かれる投資家は

・必要書類をファイリング、先頭に目次を付ける
・必要書類をすぐに用意する

では、必要書類ですが、どういった書類が必要なのか?こちらを紹介します。

<個人の場合>
・運転免許証のコピー
・勤務先社員証のコピー、名刺原本
・個人の職務履歴書
・預金通帳の表紙と入出金明細の3年分のコピー
・確定申告書3期分のコピーか原本
・個人納税証明書
・住民票、本籍地記載身分証明書のコピー
・自宅土地&建物の登記等簿謄本、固定資産税納税通知書のコピー
・有価証券、生命保険などの残高証明
<法人の場合>
・法人税申告書3期分のコピーか原本
・BS、PL 3期分
・資金繰り表(直近の12ヶ月分は月単位、それ以降は年単位)
・返済予定表のコピー
・預金通帳の表紙と入出金明細の3年分のコピー
・所有物件の火災保険契約書、地震保険契約書のコピー
・所有物件の土地&建物の登記簿謄本
・不動産会社の広告資料(マイソク)
・レントロール、購入時の契約書、固定資産税納税通知書
・法人の登記簿謄本、法事納税証明書

です。では、融資の正しいステップを紹介します。

1.電話で不動産融資を依頼する
2.エビデンス資料を送り面談を依頼する
3.エビデンス提出後に面談OKが出る・面談NGになったら理由をヒアリング
4.面談出席者の役職を確認する
5.面談後に細かな条件を確認する
6.正式に融資を依頼する
7.融資OKの場合はすぐに手を打つ/融資NGの場合は理由をヒアリング

まとめ:不動産投資 買うべき土地と融資のリアル・ルールとは?

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今回はリアル・ルールとしての土地と融資について解説しました。

不動産投資において、買うべき土地と融資というのは非常に重要なポイントだと思います。今回の記事では買うべき土地と融資の手順という点において解説をしました。

土地と融資、しっかりと押さえていきたいですね!

では、今回の記事の確認も踏まえてクイズに答えてみてください!

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