今回は不動産投資における物件選定について解説します。
今回は不動産投資における物件選定について解説しますが、結論から言いますと、お勧めは新築もしくは中古の一棟アパート・マンションであると今回の参考図書である収益性と節税を最大化させる不動産投資の成功法則では書かれています。
今回の参考図書はこちら
YouTubeでの解説はこちら
・なぜ区分マンション投資を勧めないのか？
・中古区分マンション投資をする際のポイントとは？
・なぜ新築一棟のアパート、マンションがオススメなのか？
なぜお勧めは新築もしくは中古の一棟アパート・マンションなのか？その理由について解説していきます！
なぜ区分マンション投資を勧めないのか？
なぜ区分マンション投資を勧めないのか？その理由について解説します。
新築区分マンションをオススメしない理由とは？
新築区分マンションをオススメしない理由は購入金額が割高だからです。詳細はこちらの記事に書きました。
築年数の経過に市場価格の下落が大きく売るに売れない状況になる可能性が高いです。
家賃の値下げにより手出し金額が増える可能性もあります。
そして、金融機関から見た担保価値はありません。
また、節税は初年度だけです。
毎月のCFが赤字になるケースが多いです。こちらに関しては、シミュレーション時に無理やり黒字に見せるケースがあるので、注意が必要です。
こちらの記事で紹介した指標のところの数式を自分で計算して確認したほうがよいでしょう！
中古区分マンション投資をする際のポイントとは？
中古区分マンション投資に関しては、現金で購入ならOKです。
融資を受けた場合、手取りはわずか(年間数万円のCF)になると思った方がいいでしょう。
新築と同じように担保価値が低いことは押さえておいてください。
また、空室が出たら手出しになります。融資を受けずに現金で買ったとしても、マンションの場合は毎月管理費用もかかる事は押さえておきましょう！
既存物件なのでCFが回っているかどうかのチェックが絶対的に必要です！
区分マンションをされる場合は、しっかりとシミュレーションをする事が重要となります。
なぜ新築一棟のアパート、マンションがオススメなのか？
競争力のある間取りと最新設備があれば入居づけに有利となります。
新築一棟アパートで投資をする場合には有利な状況を作る必要があります。こちらに関して、この記事で紹介した解説動画が参考になると思います！
一棟では、複数戸所有なので経営は安定しやすいです。つまり、赤字になりにくいという事です。
また、新築なので融資が長期間で組みやすいです。そして、土地付きになるので、土地資産は残ります。
新築アパートのデメリットとは？
新築なので新築プレミアムはあります。
そのため、築年数と共に家賃の下落はあると思った方が良いと思います。
そして、減価償却期間も長くなるので、税金対策には不向きになる場合もあります。
新築アパート投資の注意点
利回りについては注意が必要です。
建物の建築費は建築費用にあたる本体工事、電気、ガス、給排水、エレベータなどの設備費用である付帯工事があります。
利回り計算する時は建築費用だけでなく付帯工事費用も踏まえて行う事が重要になります。
もう1点、自分で土地を見つけて(自分が所有している土地)で新築アパート、マンションを建てる場合にも以下の注意点があります。
大手ハウスメーカーに依頼する場合
倒産リスクは低い、安心感、設備なども問題なしですが！建築費用が高い、利回りが低くなるという傾向があります。
建築費用の安い工務店
信用リスクはある、倒産、設備不良などのリスクはあります。
ベストは新築アパート、マンション投資に慣れている不動産管理会社と一緒に築き上げるのがベストな選択肢だと思います。
中古アパート、マンション投資はどうか？
中古なので、家賃の下落が落ち着いています。
単年の減価償却が高く取れる、節税効果が高いというのがメリットとして挙げられます。
一棟で複数戸所有なので経営が安定しているという点は新築と同じです。
中古アパート、マンションのデメリットとは？
まず、押さえておかないといけないのは、修繕です。
一棟所有なので修繕費用も高くなるという事も考える必要があります。
そして、融資期間が短いというのもデメリットでしょう。
まとめ：失敗しない不動産投資の物件選定方法とは？オススメの物件はこちら！
今回は物件選定方法について書きました！
今回の記事をまとめますと、不動産投資でCFを狙うなら中古の大型物件か新築木造アパートがいいでしょう。
節税目的なら中古の木造・軽量鉄骨造物件が良いと思います。
では、今回の記事に関するクイズです！インプットしたらすぐにアウトプットする事が重要です！
さっそくクイズに答えてみて下さいね！
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