今回は不動産投資における指標について解説しますね！
不動産投資では、表面利回りという指標が使われるケースが多いです。
しかし、表面利回りしか見ないのは危険です。なぜなら、表面利回りは正しい利回りを表していないからです。
では、どんな指標を参考にしたら良いのか？今回は指標としてのFCRという概念について解説します。
今回の参考図書はこちら
YouTubeでの解説はこちら
・総収益率(FCR)/ネット利回り
では、本題に入っていきましょう！
不動産投資における表面利回りとは？
では、まず最初に不動産投資における表面利回りの確認からしていきます。
表面利回りの計算式はこちらです。
表面利回り(%)=年間満室想定賃料÷物件金額
この数式をご覧になってもらったら分かる様に、年間の満室想定賃料を単純に物件金額で割った数値が表面利回りです。
しかし、これは正確な利回りではありません。なぜなら空室や滞納というのが実際には発生するからです。
では、表面利回りを参考にしながら、その物件の収益力をより具体的に把握するにはどうしたら良いのか？
実行総収入とは？
まずは、実行総収入を考えます。
実効総収入=年間満室想定賃料 – 空室・滞納損失
この式の中の空室・滞納損失は年間満室想定賃料の新築なら2-5%、中古なら5-10%を検討したらいいでしょう。
純営業収益NOIとは？
次に、純営業収益NOIを計算します。
純営業収益(NOI)=実効総収入 – 運営費用
NOIはこの式で計算されます。この中の運営費用は以下のようなコストです。
・管理手数料
・建物管理費用
・水道光熱費
・固定資産税・都市計画税
・原状回復費用
・修繕費用など
税引き前CFと税引き後CF
そして、次に税引き前CF(キャッシュフロー)を計算します。
税引き前CF=NOI – 元利返済額
この式の中の元利返済額というのは、融資を受けている場合のローンの返済(元利返済額)になります。元金と利息金額を含みます。
そして、最後に税引き後CFです。
税引き後CF=税引き前CF – 納税金額
この中の納税額は所得税、住民税、法人税などになります。
このように不動産投資におけるキャッシュフローは変わっていきます。この事こらも、
表面利回り(%)=年間満室想定賃料 ÷ 物件価格
この表面利回りの式は投資利回りの本質を表してはいないと言えます。
では、本当の利回りとは？
総収益率(FCR)/ネット利回り
総収益率(FCR)/ネット利回りが利回りの本質を表している式です。まず、計算式はこちら
FCR 総収益率(%)=NOI ÷ 総投資金額(物件金額＋購入諸費用)
この数式のポイントはこちら！
購入時に投下した全ての金額で割る
このFCRが一番厳しい条件で導き出された利回りの事で、この数値で投資判断をすることが重要です。
この式をご覧になってもらったら分かると思いますが、同じ価格の物件でも、運営費用が異なればFCRは変わってきます。つまり、購入諸費用によっても変わってくるという事になりす。
長期でのシミュレーションを行う事も重要
そして減価償却まで含めた長期でのシミュレーションを行う事も重要です！
自己資金を変えるとどのように金額変わるのか？
物件を売却するならいつ売却するのが良いのか？
税金も踏まえてシミュレーションをする事が大切になります。
まとめ：不動産投資における正しい指標とは？
今回は不動産投資の指標について解説しました！
不動産投資をする際には、シミュレーションが非常に大切です。そのためにも自分でシミュレーションができるようになる事が大切になります。
今回、FCRを自分で計算できるエクセルシートを僕の方が作りました。
こちらが解説動画です。もし、こちらのエクセルが欲しい方はこちらより受け取ってくださいね
これから不動産投資を始めようと思っている方へ
不動産投資の勉強を始める前に知っておくべきことをまとめたレポートをプレゼントしています。これから不動産投資の勉強をしよう！と思われている方は、まずこのレポートを読んでから勉強を始めると良いと思いますよ！詳細はこちらをご覧ください！
コメント