不動産投資における立地について全体像を解説します。
不動産投資では、立地がかなり重要です。不動産投資で成功するかどうかは立地で決まると言っても過言ではないと思います。
立地をどう選択するか？
では、この不動産投資で一番重要な立地ですが、どのように選択したら良いのか？
ポイントは将来にわたる人口動態だと思います。
一番のポイントは人口動態
人口動態とは、将来、そのエリアの人口がどのようになっていくのか？という事です。
結論から言いますと、これから先の将来も人口が増え続けているエリアがベストです。もしくは、人口が横ばいに推移すると言う地域でも良です。
不動産投資で1番のリスクは空室リスクです。このことからも、空室リスクを極力低くするためにも、そのエリアの人口が今後どのように推移していくのかというのが非常に大きなポイントです。
人口動態もそうですが、人口の層も大事になってきます。なぜなら、賃貸需要と言うのは、若者に多いです。そのため今後若者が減る地域も少し危険が高いと思います。
逆に若者が増え続けているエリアと言うのは良い時だと考えることもできます。
以上のような点で、不動産投資で立地選定をする上でエリアというのが非常に重要なポイントとなりますし、人口動態を必ずチェックするようにしましょう。
不動産投資をするなら都会が良いのか？
不動産投資をする上で、いろいろな書籍の中には都市部で不動産投資をしようと書かれている本が多いです。特に東京で不動産投資をしようと書かれている本が多くあります。
このことからも不動産投資をする場合に東京がいいのかと思うかもしれません。
たしかに東京はいいんですけれどもリスクがゼロと言うわけではありません。
個人的には、東京に限らず、首都圏、関西圏、政令都市がお勧めです。
本によっては、地方も大丈夫と書いている本もあります。地方の考え方は、先ほど書いたように、人口動態を必ずチェックするというのが必須です。
地方でも将来にわたって人口が維持される地方と言うのもありますし、人口が増えている地方もあります。このような地方に投資をするのはリスクが減らせると思います。
では都市部と地方とどちらが良いのか？と言うことになってくると、ライバルの数を考えると少し参考になるかもしれません。
不動産投資家のライバル量
不動産投資をする人は、首都圏でする人がやはり1番多いと思います。その次に関西や政令都市で行う人が多いと思います。1番少ないのは地方で不動産投資をする人が1番少ないと思います。
これが意味するところとしては、ライバルが多いと言う事は良い物件もすぐにライバルにとられてしまう可能性があると言うことを意味しています。
このことからも、物件のリサーチが非常に難しくなります。良い物件が出たとしても、すぐに他の誰かにとられてしまうからです。こういったこともあり、都市部で不動産投資をする場合には、どうしても利回りが低くなる傾向があります。ライバルが多いので利回りが低くなると言う関係図が成り立ちます。
ではこの利回りを考えたときに、個人的な注意ポイントとしては、他の株式投資などの利回りと比べてどうなのかと言うことを考えたらいいと思います。
不動産投資は、流動性が低いので、換金をしようと思ってもすぐに換金することができません。
株式投資は、換金しようと思ったら、すぐに換金することができます。流動性を考えたときに、株式投資の方が、流動性は圧倒的に高いです。
この流動性を見たときに、不動産投資は流動性が悪いので、その分利回りを良くしないと割が合わないと思います。つまり、不動産投資をして、利回りが2%とか3%の場合に、果たしてその利回りで不動産投資をする価値があるかどうかということも考える必要があると思います。
都会はライバルが多い
都会のメリット
では、都会はやめたほうがいいのかと言うと、それもまた異なります。都会は、将来の人口も増える傾向がある市も多いです。
このようなことからも空室リスクを考えると都会での不動産投資と言うのはリスクが少なくなります。
また流動性が悪いといっても、都会の場合は、それなりに売れる可能性が高いです。そして立地によっては購入した時よりも高く売れる立地と言うのもあると思います。
都会では、このようなメリットがあるので不動産投資を安定的に運営することができると言うメリットがあると思います。
都会のデメリット
では、都会のデメリットは何なのかと言うと、先ほども書きましたけれども、ライバルが多いと言うことです。
ライバルが多いので、良い物件と言うのはすぐに他の誰かにとられてしまう可能性があります。このことからも、相対的に利回りが低くなる傾向があります。
ポイントとしては、先ほども書いたように、自分がどれぐらいまでの利回りだと許容できるのか、例えば株式投資と比べてどうなのかそういったことを考えるといいと思います。
地方はライバルが少ない
地方における不動産投資のメリットデメリットについて解説をします。
地方は、かなりエリアとしては広いです。首都圏、関西圏、政令都市以外の地域が地方となります。政令都市においても、その間の中心部だけが政令都市でそれ以外は地方と言うことになります。
このように地方と言うのはかなり幅が広いと言うことになります。では地方で不動産投資をする上でどういったことに気をつけて、どんなメリットがあって、どんなデメリットがあるのかと言うことをきちんと押さえておく必要があると思います。
地方のメリット
地方のメリットについて解説をします。地方のメリットは、ライバルが少ないと言うことです。
地方はかなり範囲も広いのでその分ライバルも低くなります。ライバルが低いので、良い物件があったときに、その物件を自分が手にする確率も高くなりますし、金利も高くなってきます。
これが地方の最大のメリットだと思います。
地方のデメリット
地方のデメリットは何かと言うと、それは立地エリアとなります。その立地が将来にわたって人口が保たれるのか、もしくは人口が増えていくのかこれが非常に大きなポイントになります。
まず第一条件として人口が増え続けるもしくはこれから先も維持するというのが大前提です。
そして若年層の人口がどうなっていくのかと言うこともきちんと確認しておく必要があります。人口が維持されても、若年層の人口が減っているエリアは将来的に考えるとリスクが高くなると思います。
そして地方のデメリットを違う視点で考えてみます。それはリフォームと言う視点と融資と言う視点です。
まずリフォームの視点から地方のデメリットについて解説をします。
リフォーム会社さんと言うのは都会に多くて地方には少ないです。そのためリフォームを依頼したときに、見積もりを取れる会社は都会では多く、地方は少ないです。このことからもリフォーム代を考えたときに相対的に地方は高くなります。これが地方のデメリットの1つとして考えられます。
次にエリアの問題です。融資をしてくれるエリアと言うのは年々変わっています。地方は、将来的に融資の対象外となる可能性があります。
融資の対象外となったときに、その物件を売却しようと思っても買い手がいなくなると言うリスクがあります。これも地方のデメリットの1つです。将来にわたってそのエリアが融資の対象となるかどうか、その点も確認する必要があります。
政令都市以上の都市が有利な点
リフォームという視点
先ほど地方のデメリットで書きましたけれども、リフォームと言う視点を考えると都市部と言うのはリフォーム代のコスパが高くなります。
中古の物件で不動産投資をする場合には都市部の方がリフォームと言うことを考えるとコストパフォーマンスは高くなると思います。
融資エリアという視点
融資に関しても、政令都市以上の都市と言うのは将来にわたって融資をしてもらえるエリアである可能性が高いです。
融資をしてもらえるエリアであると言う事は、将来にわたって、その物件を売却することができると言うことを意味しますし、エリアによっては価値が高くなりキャピタルゲインが狙える立地になると言うことも考えられます。
これも地方のデメリットで書きましたけれども、逆に考えると都市部のメリットになります。
不動産投資に土地勘は重要か？
土地勘が重要なのかということについて解説をします。
結論から言いますと、どちらでもいいです。何故かといいますと、土地勘と言うのは有利に働きますし、不利にも働くからです。
土地勘があることによって、この辺はいい立地だねと考えることもできますけれども、どうしても客観的に判断すると言うのが難しくなる可能性があります。
そのため本当は良い立地なんだけれども、この辺は何もないよといった感じで自分の立地を低く見積もってすることもありますし、逆に高く見積もりすぎると言うこともあります。
客観的な判断を考えた場合には、土地勘があると言うのはメリットにもなるしデメリットにもなると言う事は覚えておいたほうがいいと思います。
逆に、不動産会社に土地勘さえあれば特に問題は無いのかなと思います。不動産投資会社がしっかりとその土地について研究しデータを持っておいて不動産投資ができるならば特に問題はないと思いますし、その不動産管理会社自体が、オーナーが遠くの人であっても問題なく不動産投資をすることができる体制が整っているかどうかというのが大きなポイントだと思います。
遠隔地域での不動産投資に慣れている不動産会社だと、土地勘があるかないかと言うのはそんなに問題でもないのかなと思います。
結局のところ不動産管理会社が肝になる
結局のところ、不動産投資会社に全てがかかっていると言っても過言ではないと思っています。
立地の選定においても、不動産管理会社が情報をしっかりと持っていて、この場所だったら大丈夫この場所はあまり良くないと言うようなことを教えてくれるかどうか1つポイントになります。
最初に人口動態が大事だと書きましたが、その人口動態の情報も不動産投資会社は持っています。
自分で調べると言うことも大事ですけれども、不動産投資会社の情報もしっかりと収集した方が良いです。そして物件の取り扱いに関しても、自分で見るよりも、不動産投資会社が一緒にチェックしてくれた方が心強いです。
そして信頼がおける不動産投資会社の場合、しっかりと物件のチェックもしてくれると思います。この時に、全部を任せると言うのは良くないですけれども、一緒にチェックしていくということが大事だと思います。
物件選定においても、不動産投資会社は大きなパートナーとなるでしょう。
そして銀行の紹介と言う点においても、自分自身に銀行のあてがない場合には、不動産管理会社から紹介してもらうと言うことになると思います。
この時にその不動産投資会社が1つの金融機関だけでなく複数の金融機関と関係がある場合には、自分自身の目的に応じて、適切な金融機関を紹介してくれると思います。
実際に不動産投資がスタートした後の客付けに関しても不動産投資会社と言うのは大切なパートナーです。退去が出たときのやりとりや次の入居付け、そういったことも不動産投資会社と言うのは重要になってきます。
このようなことからも、1番最初に立地が大事と言うことを書きましたが、結論としては一緒に不動産投資をしてくれる不動産投資会社が肝になると個人的には思います。ではどうやって不動産投資会社を選んだら良いのかということについてはこちらをご覧になってください。
